[환경영향평가사 26회 2교시 6번] 비도시지역 지구단위계획구역 지정기준 및 관광휴양형 환경관리 수립기준 정리

문제 분석

본 문제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 최신 ‘지구단위계획수립지침(2024.5.)’에 근거하여 비도시지역 내 지구단위계획구역 지정을 위한 법적 요건과 특히 관광휴양형 개발 시 요구되는 환경관리 기준을 묻는 문항임

환경영향평가사 시험에서 비도시지역의 계획적 개발은 난개발 방지와 환경 보전의 접점을 찾는 핵심 실무 영역임

환경영향평가사 기출 분석 결과, 용도지역별 지정 가능 면적과 환경성 검토의 구체적 수립 기준은 전략환경영향평가 및 환경영향평가 시 입지의 적정성을 판단하는 필수 잣대이므로 환경영향평가사 답안 작성 시 최신 개정 내용을 반영하는 것이 매우 중요함

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핵심 개념 정리

1. 지구단위계획구역 (District Unit Planning Zone)

도시계획 수립 대상 지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 지정하는 구역임

2. 관광휴양형 지구단위계획

관광휴양시설, 체육시설 등 관광 특화 기능을 수행하기 위해 비도시지역(계획관리지역 등)에 수립하는 계획임

3. 환경관리 수립기준과 환경영향평가

환경영향평가사 실무에서 본 지침상의 환경관리 기준은 사업지구 내 녹지축 보전, 오염물질 처리계획 등 환경 저감 대책의 최소 가이드라인으로 작용함

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답안 작성 구조 (서론-본론-결론)

서론: 비도시지역 지구단위계획의 취지

• 비도시지역의 무분별한 개발을 억제하고 정형화된 계획을 통해 환경 친화적인 토지 이용을 유도하기 위함

• 환경영향평가사는 지침상의 구역 지정 기준 준수 여부를 선행 검토하여 계획의 적정성을 평가해야 함

• 환경영향평가사 기출 문제에서 강조되는 ‘선계획-후개발’ 원칙의 실천적 도구임

본론 1: 비도시지역의 지구단위계획구역 지정기준

1. 용도지역 요건: 지정하려는 구역 면적의 50% 이상이 계획관리지역이어야 하며, 나머지는 생산관리지역 또는 보전관리지역을 일부 포함할 수 있음 (단, 보전관리지역은 전체 면적의 10~20% 이내로 제한)

2. 면적 요건:

   • 공동주택(아파트·연립주택) 포함 시: 30만㎡ 이상 (단, 초등학교 확보 등 요건 충족 시 10만㎡ 이상 가능)

   • 관광휴양형 등 일반 개발 시: 3만㎡ 이상

3. 입지 제한: 보전 가치가 높은 생태자연도 1등급지나 국토환경성평가 1등급지가 포함되지 않도록 원칙적으로 관리해야 함

4. 기반시설 확보: 도로, 용수공급, 하수처리 등 필요한 기반시설을 사업자가 스스로 확보하거나 인근 시설과 연계할 수 있는 구체적 계획이 있어야 함

본론 2: 관광휴양형 지구단위계획의 환경관리 수립기준

1. 자연경관 보전: 산등성이 및 주요 조망점에서 보이는 경관 훼손을 최소화하기 위해 건축물의 높이와 배치를 지형 순응형으로 계획함

2. 원형보전지역 설정: 우수한 식생이나 지형지세가 유지된 구역은 원형 보전지로 지정하여 녹지축의 연속성을 확보함

3. 오염방지 및 처리:

   • 하수처리: 원칙적으로 공공하수처리시설로 유입 처리하되, 곤란한 경우 고도처리 기능을 갖춘 자체 처리시설 설치

   • 비점오염 저감: LID(저영향개발) 기법을 도입하여 강우 유출수에 의한 주변 수계 영향을 최소화함

4. 녹지 및 오픈스페이스: 관광객 휴식 및 생태적 기능을 위해 구역 면적의 일정 비율(통상 20% 이상)을 공원·녹지로 확보하고 향토 수종을 식재함

5. 에너지 및 자원순환: 에너지 절약형 건축물 설계 권장 및 폐기물 분리 배출·재활용 계획을 구체화함

결론: 환경영향평가사의 실무 적용 전략

• 환경영향평가사는 환경영향평가사 답안 작성 시 본 지침의 ‘환경관리 수립기준’과 환경영향평가법상의 ‘환경보전방안’을 상호 보완적으로 배치해야 함

• 환경영향평가사 기출 유형상 비도시지역 입지 시 ‘연접 개발’에 따른 누적 영향 검토가 필수적이므로 공간 정보 분석 역량 강화 필요

• 최신 지침(2024.5.)에 명시된 유연한 토지 이용 규정과 엄격한 환경 관리의 조화를 도출하는 것이 환경영향평가사의 전문성임

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고득점 포인트

• 최신 훈령 명시: ‘국토교통부훈령 제1751호(2024.5.21. 시행)’ 등 최신 개정판임을 언급하여 정보의 정확성 강조

• 구체적 수치 제시: 계획관리지역 50% 이상, 아파트 포함 30만㎡ 이상 등 법적 기준 수치를 명확히 기술

• 환경적 감수성 투영: 단순히 토목적 기준이 아니라 ‘지형 순응’, ‘LID 도입’ 등 환경 특화 기준을 강조하여 환경영향평가사 답안의 성격 강화

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시험 대비 전략

• 용도지역 체계 암기: 계획·생산·보전관리지역의 혼입 허용 범위를 표로 정리하여 암기할 것

• 환경영향평가 실무 연계: 관광단지 환경영향평가 시 ‘위락·경관’ 항목의 평가 지표로 지침상의 기준을 활용하는 방법 연습

• 문장 종결 시 마침표를 생략하고 명사형 또는 짧은 구문으로 끝내는 훈련을 통해 가독성 확보

• 태그에 쉼표를 사용하여 검색 최적화 및 키워드 중심 정리를 마무리할 것

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요약 정리

• 비도시지역 구역 지정은 계획관리지역 50% 이상 포함 및 면적 요건(3만~30만㎡) 충족이 필수임

• 환경관리 기준은 지형 순응형 배치, 원형보전지역 확보, 고도 하수처리를 핵심으로 함

• LID 기법 도입 등 과학적 오염 저감 수단을 계획 단계부터 수립해야 함

• 환경영향평가사는 이 기준들이 실제 사업 부지에 적정하게 투영되었는지 검증함