[환경영향평가사 26회 2교시 2번] 국토계획법상 개발행위허가 대상 5유형 및 용도지역별 허가 규모 정리

문제 분석

본 문제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제56조 및 동법 시행령 제51조, 그리고 ‘개발행위허가운영지침’에 근거한 개발행위허가 제도의 핵심 내용을 묻는 문항임

환경영향평가사 시험에서 개발행위허가는 소규모 환경영향평가 대상 결정의 기준이 되며, 국토의 계획적 이용과 환경 보전의 접점에 있는 매우 중요한 행정 절차임

환경영향평가사 기출 분석 결과, 허가 대상의 구체적 유형과 용도지역별 면적 제한은 환경영향평가사 답안 작성 시 사업의 법적 타당성을 검토하는 기초 데이터로 활용되므로 정확한 수치 암기가 필수적임

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핵심 개념 정리

1. 개발행위허가 제도

난개발을 방지하고 국토의 계획적 관리를 위해 건축물의 건축 등 특정 개발행위를 하려는 자가 행정청의 허가를 받도록 하는 제도임

2. 용도지역별 면적 제한

무분별한 토지 형질변경을 막기 위해 각 용도지역의 특성에 따라 허가 가능한 최대 면적 규모를 법령으로 정하고 있음

3. 환경영향평가와의 연관성

개발행위허가 규모를 초과하거나 특정 보호구역 내 일정 면적 이상의 개발행위는 환경영향평가법에 따른 소규모 환경영향평가 협의 대상이 됨

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답안 작성 구조 (서론-본론-결론)

서론: 개발행위허가 제도의 목적 및 의의

• 국토의 효율적 이용과 환경 보전의 조화를 도모하고 도시 계획과의 정합성을 확보하기 위함

• 환경영향평가사는 개발사업의 입지 적정성 검토 시 본 허가 기준 준수 여부를 선행적으로 파악해야 함

• 환경영향평가사 기출 문제에서 자주 다뤄지는 ‘지속가능한 개발’의 구체적 실천 수단임

본론 1: 개발행위허가 대상 (5가지 유형)

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치: 「건축법」에 따른 건축물 건축 및 인공을 가하여 제작한 시설물의 설치

2. 토지의 형질변경: 절토(땅깎기), 성토(흙쌓기), 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위 및 공유수면의 매립 (단, 경작을 위한 형질변경은 제외)

3. 토석의 채취: 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위 (토지의 형질변경을 목적으로 하는 경우는 제외)

4. 토지 분할: 건축물이 있는 대지를 제외한 토지의 분할 (녹지·관리·농림·자연환경보전지역 내에서 관계법령에 따른 허가 없이 행하는 분할 등)

5. 물건을 쌓아놓는 행위: 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 울타리 안에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

본론 2: 용도지역별 개발행위허가 규모 (토지 형질변경 면적 기준)

• 도시지역

  • 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 1만㎡ 미만

  • 공업지역: 3만㎡ 미만

  • 보전녹지지역: 5천㎡ 미만

• 관리지역: 3만㎡ 미만 (조례로 별도 정함이 가능하나 상한선 존재)

• 농림지역: 3만㎡ 미만

• 자연환경보전지역: 5천㎡ 미만

• 기타 고려사항: 개발행위허가 규모를 초과하는 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 이는 환경영향평가사 답안 작성 시 절차적 적정성 검토 항목임

본론 3: 환경영향평가 실무와의 연계

• 소규모 환경영향평가: 용도지역별 개발행위허가 면적의 일정 비율 이상(보통 100%~150%)인 경우 협의 대상이 됨

• 연접개발 제한: 소규모 개발행위가 인접하여 시행될 경우 전체 면적을 합산하여 허가 규모 및 평가 대상 여부를 판단함

• 저감 대책 수립: 허가 시 부여되는 ‘경관 보호’, ‘조경’, ‘위해 방지’ 조치는 환경영향평가서의 저감 방안과 유기적으로 연결됨

결론: 환경영향평가사의 실무적 제언

• 환경영향평가사는 사업 초기 단계에서 용도지역별 허가 규모를 확인하여 환경영향평가 등급 및 절차를 사업자에게 정확히 안내해야 함

• 환경영향평가사 기출 유형상 ‘입지의 타당성’ 평가 시 국토계획법상 행위 제한 규정과의 저촉 여부는 필수 확인 사항임

• 개발행위허가 지침의 개정 내용(2021.3)을 반영하여 보다 정밀한 기술적 검토 의견을 환경영향평가사 답안에 담아내야 함

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고득점 포인트

• 정확한 수치 제시: 5천, 1만, 3만㎡라는 용도지역별 임계치를 오차 없이 기술하여 전문성 어필

• 예외 조항 언급: ‘경작을 위한 형질변경 제외’나 ‘도시계획사업에 의한 행위 제외’ 등 법적 예외 사항을 덧붙임

• 최신 지침 반영: 2021년 3월 개정된 ‘개발행위허가운영지침’상의 세부 기준(기반시설 확보 등)을 연결하여 시사 역량 노출

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시험 대비 전략

• 매칭 암기법 활용: 보전녹지/자연환경보전지역(5천), 주거/상업/녹지(1만), 공업/관리/농림(3만)으로 묶어서 암기

• 환경영향평가사 기출 사례: 실제 지자체 조례에 따라 허가 규모가 강화된 사례(예: 경기도 산지 관리 등)를 파악할 것

• 블로그 포스팅 최적화: 본 답안은 가독성을 위해 문장 끝 마침표를 생략하고 명사형 종결 어미를 사용함

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요약 정리

• 개발행위허가 대상은 건축, 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치 5가지임

• 용도지역에 따라 5천㎡, 1만㎡, 3만㎡ 미만으로 허가 가능 면적이 제한됨

• 환경영향평가사는 이 규모를 기준으로 평가 대상 여부 및 입지 타당성을 판단함

• 소규모 환경영향평가와의 연계성을 이해하는 것이 기술적 검토의 핵심임